Xây nhà phần thô là lựa chọn rất phổ biến hiện nay vì giúp gia chủ chủ động hơn về chi phí, thẩm mỹ và vật liệu hoàn thiện, nhưng đồng thời cũng tạo ra không ít áp lực về việc quản lý, giám sát và tự tổ chức các khâu hoàn thiện sau này.

Bài viết dưới đây, Rydecor sẽ giúp bạn hiểu rõ xây nhà phần thô là gì, gồm những hạng mục nào, khác gì so với xây nhà hoàn thiện, ưu – nhược điểm ra sao và cần lưu ý gì khi ký hợp đồng, để quyết định lựa chọn hình thức này một cách tỉnh táo và hiệu quả.

Mục Lục

Xây nhà phần thô là gì?

Xây nhà phần thô là hình thức nhà thầu thi công toàn bộ khung kết cấu và các hệ thống âm (điện, nước, chống thấm cơ bản), sau đó bàn giao lại để gia chủ tự hoặc thuê đơn vị khác làm phần hoàn thiện. Có thể hiểu, phần thô là “bộ xương” và “nội tạng cơ bản” của ngôi nhà.

Vai trò của phần thô trong toàn bộ quá trình xây dựng nhà

Phần thô quyết định trực tiếp đến độ bền, độ an toàn và tuổi thọ của công trình. Nếu phần thô làm tốt, ngôi nhà sẽ vững, ít nứt, ít lún, dễ thi công các hạng mục hoàn thiện về sau. Ngược lại, chỉ cần sai sót ở móng, cột, dầm, sàn hoặc kết cấu chịu lực, hậu quả rất khó khắc phục và chi phí sửa chữa thường rất lớn.

Vì sao nhiều gia chủ chỉ thuê xây nhà phần thô rồi tự hoàn thiện?

Nhiều gia chủ chọn thuê nhà thầu xây nhà phần thô vì vài lý do chính như:

Muốn tự chọn vật liệu hoàn thiện (gạch, sơn, thiết bị vệ sinh, cửa, tủ bếp…) cho đúng gu, dễ thay đổi và chủ động ngân sách.
Có người quen làm thợ hoàn thiện (thợ gạch, thợ sơn, nội thất) nên muốn tự tổ chức phần này để tiết kiệm chi phí.
Lo ngại gói trọn gói/hoàn thiện dễ phát sinh hoặc khó kiểm soát chất lượng, nên “khoán khung” cho nhà thầu và tự lo phần còn lại.
Phần thô đòi hỏi kỹ thuật kết cấu cao, khó tự quản lý, trong khi hoàn thiện thì gia chủ có thể kiểm tra, chỉnh sửa, thay đổi dễ hơn.

Vì vậy, xây nhà phần thô trở thành giải pháp “ở giữa”: vẫn có kỹ sư/đơn vị chuyên nghiệp lo phần quan trọng nhất, còn gia chủ giữ quyền chủ động thẩm mỹ và chi tiêu ở giai đoạn sau.

Xây nhà phần thô gồm những gì?

Tùy từng nhà thầu, phạm vi phần thô gồm những gì có thể khác nhau đôi chút, nhưng về cơ bản thường bao gồm: móng, khung kết cấu, tường bao – tường ngăn, cầu thang bê tông, xây tô, đi ống điện nước âm, một phần chống thấm cơ bản.

Thi công phần móng (Nền tảng công trình)

Móng là “gốc rễ” của ngôi nhà, chịu toàn bộ tải trọng truyền xuống đất. Trong phần thô, hạng mục móng thường gồm:

Đào móng, xử lý nền, đầm nền, làm hố ga, bể phốt (nếu thuộc phạm vi hợp đồng).
Thi công móng đơn, móng băng, móng bè hoặc móng cọc tùy theo thiết kế kết cấu.
Đổ bê tông lót, bố trí thép, ván khuôn, đổ bê tông móng – giằng móng – đà kiềng.
Chống mối, xử lý nền bên dưới (nếu có trong thỏa thuận).

Chất lượng móng ảnh hưởng trực tiếp đến hiện tượng nứt tường, lún nền, xé nhà… nên đây là phần cần giám sát kỹ, cả về thép lẫn bê tông.

Thi công phần khung nhà

Khung nhà là hệ thống chịu lực chính, gồm:

Cột, dầm, sàn các tầng
Cầu thang bê tông cốt thép (thân thang, bản thang, chiếu nghỉ)
Tường bao quanh, tường ngăn phòng theo đúng bản vẽ
Hệ giằng, lanh tô, ô chờ cửa đi, cửa sổ, giếng trời, ô kỹ thuật

Trong giai đoạn này, nhà thầu sẽ:

Lắp dựng ván khuôn, buộc thép, đổ bê tông cột – dầm – sàn
Xây tường gạch, chỉnh thẳng – vuông góc – đúng kích thước
Chừa sẵn lỗ xuyên tường, xuyên sàn cho đường ống, dây điện

Đây là phần tạo “hình dạng” chính của ngôi nhà, quyết định bố cục không gian, chiều cao, kích thước phòng, độ thoáng…

Thi công phần điện nước âm tường & Chống thấm

Điện nước âm tường, âm sàn và chống thấm cơ bản thường cũng được thực hiện trong giai đoạn phần thô, gồm:

Đi ống điện âm tường, âm sàn, đi ống chờ cho ổ cắm, công tắc, đèn, điều hòa…
Đi ống cấp – thoát nước âm, đặt bẫy nước, bố trí hố ga, ống thông hơi.
Chống thấm sàn vệ sinh, sân thượng, mái, ban công (theo phạm vi thỏa thuận).
Có thể bao gồm tô trát tường trong – ngoài, láng nền sàn (nếu nhà thầu định nghĩa đây vẫn là phần thô).

Những hạng mục này “ẩn” bên trong tường – sàn, sau này rất khó sửa, nên giai đoạn này cần phối hợp thiết kế, kỹ thuật và giám sát thật kỹ.

>>> Xem thêm: Xây nhà chìa khóa trao tay bao gồm những gì? Chi tiết A – Z

Xây nhà phần thô khác gì xây nhà hoàn thiện?

Nhiều người hay nhầm giữa “khoán phần thô” và “khoán trọn gói/hoàn thiện”. Phân biệt rõ giúp bạn tránh hiểu lầm khi ký hợp đồng.

Điểm khác nhau về phạm vi công việc giữa xây nhà phần thô và xây nhà hoàn thiện

Xây nhà phần thô:

- Nhà thầu thi công kết cấu chính (móng, cột, dầm, sàn, tường), cầu thang bê tông, điện nước âm, chống thấm cơ bản.
- Vật tư chủ yếu là xi măng, cát, đá, gạch, thép, bê tông, ống điện – nước, một phần vật liệu chống thấm, nhân công xây tô – đổ bê tông.
- Không (hoặc rất ít) bao gồm các hạng mục hoàn thiện bề mặt, trang trí.

Xây nhà hoàn thiện (trọn gói):

- Bao gồm cả phần thô + toàn bộ hoặc phần lớn hạng mục hoàn thiện: tô trát, ốp lát gạch, sơn nước, trần, cửa, lan can, thiết bị vệ sinh, hệ thống đèn, ổ cắm, tủ bếp cơ bản, một số nội thất cơ bản (tùy gói).
- Nhà thầu cung cấp vật tư hoàn thiện theo chủng loại, thương hiệu đã thỏa thuận: gạch, đá, sơn, cửa, thiết bị điện, thiết bị vệ sinh…
- Gia chủ chỉ cần giám sát, góp ý lựa chọn mẫu, nhận nhà gần như “ở được”.

Những hạng mục không nằm trong phần thô

Thông thường, các hạng mục sau không thuộc phần thô (trừ khi trong hợp đồng có ghi rõ):

Ốp lát gạch nền, gạch tường (nhiều nhà thầu tách riêng tiền nhân công ốp lát).
Bả, sơn nước trong – ngoài nhà.
Trần thạch cao, trần nhựa, trần gỗ.
Cửa đi, cửa sổ, cửa cuốn, cửa cổng, lan can, tay vịn cầu thang (gỗ, kính, inox…).
Thiết bị vệ sinh (bồn cầu, lavabo, vòi, sen tắm…), thiết bị nhà bếp.
Thiết bị điện (ổ cắm, công tắc, đèn, quạt, điều hòa).
Hạng mục cảnh quan, sân vườn, cổng – hàng rào, tiểu cảnh, nội thất rời.

Do đó, nếu chỉ ký “khoán phần thô”, gia chủ cần chuẩn bị thêm ngân sách và thời gian để lo toàn bộ các hạng mục trên.

Ưu nhược điểm khi chọn xây nhà thô

Hình thức này vừa có lợi, vừa có rủi ro. Hiểu rõ sẽ giúp bạn quyết định phù hợp với hoàn cảnh và khả năng quản lý của mình.

Ưu điểm

Chủ động trong khâu hoàn thiện: bạn dễ dàng thay đổi mẫu gạch, màu sơn, kiểu cửa, thiết bị vệ sinh… bất cứ lúc nào, miễn chưa thi công đến hạng mục đó.
Linh hoạt về ngân sách: có thể chia nhỏ chi phí, làm từng phần theo khả năng tài chính; thậm chí tạm hoàn thiện cơ bản, nâng cấp sau.
Tận dụng được thợ quen, nguồn vật tư riêng: nếu có người quen làm nội thất, thợ ốp lát, thợ sơn, bạn có thể tiết kiệm một khoản không nhỏ.
Tập trung chuyên môn: nhà thầu kết cấu lo phần “khó – nặng”, các đội hoàn thiện sau lo phần bề mặt – thẩm mỹ, phù hợp với đơn vị có thế mạnh riêng.

Nhược điểm

Gia chủ phải quản lý nhiều đầu việc sau khi xong phần thô: tìm đội thợ hoàn thiện, mua vật tư, sắp lịch, giám sát chất lượng, xử lý phát sinh.
Nguy cơ “đổ lỗi qua lại” giữa nhà thầu phần thô và đội hoàn thiện nếu xảy ra sự cố (nứt, thấm, xệ gạch…). Nếu không quy định rõ, bạn sẽ là người đứng giữa.
Thời gian thi công dễ kéo dài nếu gia chủ thiếu kinh nghiệm tổ chức, hoặc không tìm được đội hoàn thiện phù hợp ngay.
Nếu không kiểm soát tốt, tổng chi phí hoàn thiện có thể tăng cao hơn dự kiến vì mua vật tư lẻ, thuê từng đội nhỏ, phát sinh lặt vặt.

Vì vậy, xây nhà phần thô phù hợp nhất với những gia chủ có thời gian, có người hỗ trợ giám sát hoặc đã có sẵn đội hoàn thiện đáng tin.

>>> Xem thêm: 7 Cách Tiết Kiệm Chi Phí Khi Xây Nhà Không Thể Bỏ Qua!

Lưu ý khi ký hợp đồng xây nhà thô

Hợp đồng là “khung an toàn” cho cả gia chủ và nhà thầu khi kí hợp đồng xây nhà thô. Càng rõ ràng, càng ít tranh cãi. Với hợp đồng khoán phần thô, có vài điểm bạn nên đặc biệt chú ý.

Ghi rõ phạm vi công việc

Liệt kê cụ thể phần nào thuộc phần thô: móng, khung, tường, cầu thang, xây tô, điện nước âm, chống thấm… đến mức nào.
Ghi rõ những gì không làm: ốp lát, sơn, cửa, thiết bị vệ sinh, trần, lan can…
Với những hạng mục “lưng chừng” (ví dụ như chống thấm, ốp lát), nên ghi rõ: làm ở đâu, làm đến mức nào, vật liệu ai cung cấp.

Phạm vi càng chi tiết, càng tránh được tình trạng “tưởng là có”, đến lúc thi công lại phát sinh.

Thống nhất đơn giá, khối lượng và chủng loại vật tư phần thô

Làm rõ mô hình: khoán nhân công phần thô hay khoán cả nhân công + vật tư phần thô.
Nếu bao vật tư, cần danh mục chi tiết: loại thép, mác bê tông, loại gạch, xi măng, ống nước, ống điện, chống thấm… tối thiểu phải ở mức cơ bản, không ghi chung chung.
Nêu rõ cách xử lý nếu tăng – giảm diện tích, thay đổi thiết kế (tính thêm, tính bớt ra sao).

Không nên chỉ nghe “bao hết phần thô” mà không có bảng vật tư, vì sau này rất khó đối chiếu chất lượng.

Quy định rõ tiến độ, bảo hành và trách nhiệm đôi bên

Ghi rõ thời gian thi công, các mốc chính: xong móng, xong thô từng tầng, đổ mái… và chế tài nếu trễ tiến độ (do bên nào gây ra).
Thỏa thuận thời gian bảo hành phần thô: kết cấu, chống thấm, nứt tường… và quy trình xử lý nếu có sự cố.
Xác định rõ: ai chịu trách nhiệm an toàn lao động, vệ sinh công trường, che chắn, làm việc với hàng xóm – chính quyền nếu có phản ánh.

Những điều này tưởng phụ nhưng lại là nguồn gây tranh cãi phổ biến nhất nếu không thống nhất ngay từ đầu.

Kiểm tra năng lực, kinh nghiệm đơn vị thi công trước khi ký

Trước khi ký, bạn nên:

Xem công trình đã làm của đơn vị: hình ảnh, địa chỉ, có thể đến thực tế nếu tiện.
Hỏi kỹ cách họ tổ chức thi công, có kỹ sư giám sát thường xuyên không, có nhật ký công trình hoặc biên bản nghiệm thu từng giai đoạn không.
Tham khảo thêm ý kiến khách hàng cũ nếu có thể: thái độ làm việc, xử lý phát sinh, tinh thần hợp tác…

Một đơn vị có kinh nghiệm và thái độ làm việc rõ ràng sẽ giúp giai đoạn phần thô diễn ra suôn sẻ, hạn chế lo lắng cho gia chủ.

Tổng kết

Xây nhà phần thô là lựa chọn “vừa mừng vừa lo”: mừng vì tiết kiệm, linh hoạt, chủ động trong hoàn thiện; lo vì phải tự quản lý rất nhiều việc sau khi khung nhà xong. Phần thô chính là “xương sống” của ngôi nhà, nên dù bạn có chọn tự hoàn thiện đến đâu thì vẫn cần một đơn vị thi công có năng lực để đảm bảo móng – khung – điện nước – chống thấm được làm đúng kỹ thuật.

Xem thêm các bài viết chia sẻ về kinh nghiệm xây dựng, thi công thiết nội thất tại: https://rydecor.vn

Nếu bạn đang tìm kiếm đơn vị xây dựng và tư vấn thiết kế thi công trọn gói uy tín, Rydecor sẵn sàng đồng hành từ khâu lựa chọn vật liệu đến triển khai thi công thực tế. Liên hệ ngay Rydecor để được tư vấn chi tiết và nhận giải pháp xây dựng phù hợp với nhu cầu và ngân sách của bạn.

RYDECOR – Công ty Xây Dựng, Tư Vấn Thiết Kế Thi Công Nội Thất Trọn Gói
RYDECOR – Nâng tầm giá trị sống
Địa chỉ: 771 Hồng Bàng, Phường Bình Tây, TP. HCM, Việt Nam
📲 0938.828.225 (Mr. Phước) – 0913.415.378 (Ms. Phương)
📩 rydecor.cskh@gmail.com
📌 Tiktok: https://www.tiktok.com/@xaynhadep_rydecor
ĐĂNG KÝ TƯ VẤN: https://forms.gle/c9evtJB1DdT7haXv9